La 9ème étude du cabinet d’audit Deloitte est catégorique : le Luxembourg est en 2019 le pays d’Europe où le prix d’achat d’un nouvel appartement est le plus élevé. La moyenne nationale est de 7145 euros au m2 (Pour comparaison au m2, 4523€ en France, 3861€ au Royaume-Uni). La location d’un appartement à Luxembourg-ville remporte également la tête du classement, devant Paris et Londres, avec un prix moyen de 30,7 euros au m2.
Plus surprenant, Esch-sur-Alzette (6ème place) et Differdange (9ème place) se placent dans le Top 10 du classement, dépassant ainsi le prix de location de Madrid, Copenhague ou encore Barcelone.
Ainsi, comment le pays le plus couteux d’Europe en matière de logement peut-il se rendre plus accessible ?
Alors que l’accès au logement des ménages n’est plus garanti, selon les statistiques publiques, « les loyers annoncés des appartements sont en moyenne 61% plus élevés que les loyers des contrats en cours (1 611 € contre 998 €) », de plus, entre 2018 et 2019, selon l’observatoire de l’habitat, le prix moyen de vente au m2 a augmenté de plus ou moins 12 % en moyenne, le gouvernement, en pleine crise économico-sociale du coronavirus, n’a d’autres choix que de prendre des mesures en faveur des demandeurs.
En 2021, c’est à la fiscalité que le gouvernement souhaite s’attaquer dans son Budget des recettes et des dépenses de l’Etat. Et plus particulièrement à la spéculation. La spéculation immobilière est en effet un moteur important de l’augmentation des loyers.
A une moindre échelle, et pour les personnes physiques (excluant donc les entreprises propriétaires), l’exécutif avait en 2016 allégé la fiscalité de la vente (c’est-à-dire les taxes de la plus-value immobilière, à ce sujet, voici les liens d’articles concernant la fiscalité des plus-values immobilières) d’immeubles en résidence secondaire. Cela a permis de dynamiser le marché (comprenez une incitation à vendre son bien, les prix élevés étant dus à une forte demande et au manque d’offres, plus de 72% des ménages luxembourgeois étant propriétaires selon les statistiques publiques), mais cela n’a en aucun cas enrayé le mécanisme de la spéculation au Luxembourg.
Le problème étant, comme l’exécutif l’a identifié, la spéculation par l’intermédiaire des fonds d’investissements. Actuellement, les fonds d’investissement (régime des FIS ou fonds d’investissement spécialisés) s’acquittent d’une taxe d’abonnement qui vise un taux très faible (on parle de 0,05% des actifs). Dès 2021, les plus-values immobilières et les loyers des fonds seront taxés à hauteur de 20% !
De plus, les taux d’amortissement des immeubles (L’amortissement est la constatation de la perte de valeur des actifs (dont les immeubles) d'une entreprise au cours du temps, comprenez que l’amortissement enregistré chaque année vient en déduction du bénéfice imposable : plus il est élevé, moins la base imposable est élevée) vont passer de 6% à 5%, et même à 4% pour un patrimoine de plus de 1 million d’euros. Ces nouveaux taux s’appliqueront également pour les amortissement accélérées (pour un logement neuf destiné à la location), et cet amortissement accéléré se fera sur 5 ans maximum et non plus 6 ans.
C’est donc un frein conséquent pour la spéculation des fonds d’investissement au Luxembourg.
En sera-t-il de même en ce qui concerne la folle évolution des prix et loyers immobiliers ? La constante augmentation des demandes en logement et le manque d’offres, malgré les diverses réformes fiscales en faveur de la vente des logements des particuliers, laisse un sérieux doute sur la question, et même si cela en limitera la progression, nul ne peut affirmer que cela en entrainera la fin.
